Nos Méthodologies d'Évaluation

Nous utilisons des méthodologies rigoureuses et éprouvées pour garantir une évaluation précise et fiable de votre bien immobilier. Chaque approche est choisie en fonction des spécificités de votre bien et des usages.

Cette méthode évalue la valeur d'un bien immobilier en fonction des revenus qu'il génère. Le taux de capitalisation, qui varie selon le type de bien et sa localisation, permet de déterminer la valeur vénale à partir des revenus locatifs nets. Cette approche est particulièrement adaptée pour les immeubles de rapport et les biens d'investissement.
Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. Selon les types d'immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (utile, pondérée) ou l'unité (parking, chambre, lit, fauteuil, etc.).
Cette méthode consiste à : prendre en compte la situation locative afin d'apprécier le loyer en cours par rapport à la valeur locative de marché, capitaliser le loyer en cours, ou la valeur locative de marché ou encore une valeur de renouvellement (valeur intermédiaire entre le loyer et la valeur locative de marché) à un taux de rendement catégoriel et de marché, et ce bail à bail, corriger le résultat prédéterminé des plus ou moins-values en tenant compte pour chaque bail du potentiel et d'une date de réversion admissibles. Différence entre taux de capitalisation (loyer / prix de vente hors droit) et taux de rendement (loyer / prix acte en main).
Il s'agit d'établir la valeur d'un bien immobilier en fonction du flux annuel constitué par la différence entre l'ensemble des recettes générées par un immeuble (loyers, location d'emplacements publicitaires, produits financiers des dépôts de garantie) et l'ensemble des dépenses, les éventuels remboursements d'emprunts, intérêts d'emprunt ou frais financiers. On convient d'un prix de revente à une échéance d'une dizaine d'année et l'on actualise ses flux en fonction d'un taux estimé selon le risque.

Elle peut se calculer de trois façons différentes:

  • soit un coût de remplacement à l'identique : il s'agira dans ce cas de la valeur vénale du terrain, augmentée du coût de reconstruction des bâtiments et installations à l'identique, de frais accessoires de l'opération et de la TVA non récupérable. Ce mode de calcul est peu ou pas utilisé pour une approche en valeur vénale ou en poursuite d'usage. Il est plus souvent employé en matière de valeurs d'assurance pour des bâtiments anciens;
  • soit un coût de remplacement à l'équivalent, c'est le même principe mais en considérant que si les biens étaient reconstruits aujourd'hui, ils le seraient dans des normes de surfaces, de matériaux et d'équipements différentes des bâtiments existants considérés;
  • soit la valeur vénale de l'immeuble pris dans son ensemble augmentée des frais et droits d'acquisition, des éventuels travaux d'adaptation pour y exercer une activité précise. Cette approche est généralement employée lorsque l'on apprécie un immeuble courant dont l'équivalent peut être disponible sur le même marché.

En matière de valeur vénale, le coût de remplacement est généralement utilisé pour des biens immobiliers assez spécifiques ou exceptionnels, en particulier des unités de production lourdes et lorsque le recours aux méthodes par comparaison ou par le revenu se révèlent malaisées.

Cette méthode consiste à partir d'une valeur antérieure, quelle qu'en soit la nature, et à lui appliquer un indice ou un coefficient de variation. Cette méthode est peu employée et déconseillée en matière de valeur vénale puisqu'il n'existe aucun indice général permettant de chiffrer l'évolution des valeurs de marché des différents biens immobiliers. Elles sont en revanche employées en matière de valeur faisant appel à des notions de coût.
Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble : le terrain, d'une part, les bâtiments, d'autre part.
La méthode dite du « budget-promoteur » est parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur.Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération

Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres...) lorsque leur affectation est maintenue. Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.

Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l'activité exercée dans les locaux.

Dans cette approche, la notion de taux d'effort(rapport valeur locative de marché dans l'activité majorée des charges locatives / chiffres d'affaires ou marge brute) repose sur des moyennes ou des usages. L'évaluateur doit donc pouvoir analyser la capacité du locataire à supporter un loyer traduisant un certain taux d'effort, par-delà le taux d'effort constaté.

Par exemple : la méthode hôtelière avec laquelle on évalue un loyer acceptable selon un taux d'effort appliqué à la recette hébergement. Ce taux variera selon la classification de l'hôtel :

  • 18 à 21 % pour les hôtels 1 à 2 étoiles banalement placés
  • 15 à 18 % pour les hôtels 3 à 4 étoiles en centre-ville et périphérie

(Source : AJDI, octobre 2016)